• بازیگران نقش اول و مکمل سریال قیمت مسکن
طبق آمارها، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی کشور که قبلا بیش از 20 درصد را تجربه کرده، به حدود 5 تا 6 درصد کاهش یافته است. دادههای مرکز آمار از رشد اقتصادی ۹ ماهه سال ۱۴۰۱ نشان میدهد سهم ساختمان از GDP، روند منفی را تجربه کرده است. به دلیل تورم حدود 50 درصدی و کاهش قدرت خرید مردم طی دو سال گذشته، اکنون فروش واحدهای مسکونی توسط انبوهسازان با چالش مواجه شده و کاهش تقاضا بر تولید نیز تاثیرگذار بوده است.
به اعتقاد کارشناسان، عواملی مانند قیمت زمین، هزینههای ساختوساز بهویژه مصالح ساختمانی، مالیات بر مسکن، نقدینگی، عرضه و تقاضا، سیاستهای خارجی مانند نرخ ارز، سیاستهای تشویقی، تسهیلات و سود بانکی، نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه و... بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که از بین این عوامل، قیمت زمین، نقش اول را دارد. ارزش زمین از دو منظر شامل هزینه خرید زمین و هزینه جواز ساخت قابل توجه است. بعد از قیمت زمین، هزینه ساختوساز بهویژه بهای مصالح ساختمانی، انتخاب نوع اسکلت، سیستم سازه و...، بیشترین تاثیر را در قیمت تمامشده مسکن دارد و بازیگر نقش مکمل این سریال درام اقتصادی و اجتماعی است!
• سهم زمین و هزینه ساخت در سال 1402
به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، سهم زمین از قیمت تمامشده مسکن در کشور، به طور میانگین، حدود ۶۰ درصد است اما در تهران به ۷۰ درصد نیز میرسد. همچنین بر اساس اعلام شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی، قیمت تمامشده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال 1402 در قالب هزینه ساخت هفت گروه ساختمانی با توجه به میزان طبقات، از کم (یک و دو طبقه) تا زیاد (16طبقه و بالاتر)، از 9.3 تا 18.7 میلیون تومان به ازای هر مترمربع متغیر است. البته به دلیل نوسانات زیاد قیمت محصولات فولادی و قیمت زمین، ارقام یادشده درباره هزینه ساخت هر مترمربع، تقریبی است.
با توجه به تاثیر متغیرهای مهم مانند قیمت زمین و هزینه ساختوساز در تولید و قیمت تمامشده مسکن، کارشناسان معتقدند واگذاری زمین رایگان یا ارزان، شکسته شدن قیمت زمین و مدیریت پروژههای ساخت در جهت کاهش هزینهها،، به منظور بهبود وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن ضروری است.
بر اساس برآوردها، با توجه به ۲۴ میلیون دختر و پسر مجرد طی 10 سال از 1400 تا 1410 به ۱۲ میلیون مسکن یعنی سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. از این رو، با توجه به سهم گسترده زمین و ساختساز، برای حل ریشهای مسئله مسکن، واگذاری زمین ارزان و رایگان با عقد اجاره 99 ساله باید صورت گیرد؛ همان موضوعی که در قانون جهش مسکن نیز به آن اشاره شده است.
با تولید مسکن ارزانقیمت برای اقشار متوسط و پایین، از طریق مدیریت قیمت زمین و هزینه ساختوساز و البته مهار تورم، عرضه مسکن، افزایش و در نتیجه، قیمت کاهش مییابد. این در حالی است که متوسط ساخت مسکن طی دهه 1390، سالانه حدود 350 هزار واحد مسکونی بوده و تا تحقق افزایش سهبرابری آن، علیرغم اقدامات انجامشده توسط دولت سیزدهم در حوزه تامین زمین، فاصله زیادی وجود دارد.
• از «در حال ساخت» تا «ساختهشده»
آمارهای منتشرشده درباره تامین زمین و واحدهای مسکونی در حال ساخت توسط وزارت راهشهرسازی نشان میدهد تا آبانماه 1402، بیش از 51 هزار هکتار زمین در سراسر کشور تامین شده که قرار است تا پایان امسال، به حدود 60 هزار هکتار برسد؛ این میزان زمین، قابلیت ساخت 2.3 میلیون واحد مسکونی را ایجاد میکند. همچنین طبق گزارش اواخر مهرماه روزنامه دولت (ایران)، طی دو سال فعالیت دولت سیزدهم، اقدامات زیر انجام شده است:
یک میلیون و 700 هزار واحد مسکونی در دست ساخت طبق طرح نهضت ملی مسکن
تحویل 310 هزار واحد مسکونی به متقاضیان شامل: 100 هزار مسکن مهر، 160 هزار مسکن روستایی، 50 هزار نوسازی مسکن در بافت فرسوده
بر این اساس، تلاش دولت بر این است که در قالب طرح نهضت ملی مسکن، زمین را که سهم 60 تا 70 درصدی در هزینه ساخت دارد، رایگان عرضه کند تا هزینه ساخت کاهش یابد. طبق این طرح، در زمینه مصالح ساختمانی نیز سعی بر کاهش قیمت مصالح و تامین آن به صورت عمده، از دَرِ کارخانه است. ضمن اینکه نرخ سود تسهیلاتِ550 میلیون تومانی از 23 به 18 درصد کاهش یافته و برای دهکهای اول تا سوم، نرخ سود یارانهای است.
با وجود این برنامهها و اقدامات، تورم 75 درصدی قیمت مسکن در شهریورماه امسال در مقایسه با شهریور پارسال، فراتر از تورم عمومی سایر کالاها، نشان میدهد مدیریت قیمت زمین و هزینههای ساختوساز، با توجه شرایط تورمی، عملا نتیجهبخش نبوده است. هرچند آمار تامین زمین خصوصا در سال جاری، نسبت به دولتهای یازدهم و دوازدهم، بسیار مطلوب است اما میزان و هزینه ساختوساز، اصلا با تقاضای موردنیاز و درآمد- هزینه مردم در وضعیت اقتصادی فعلی، متناسب نیست.
در این شرایط، اجرای سیاستهایی مانند تامین زمین رایگان یا ارزانقیمت از سوی دولت در قالب طرح نهضت ملی مسکن، به دلیل محدودیتهای آن مانند تخصیص زمین به متقاضیان شهرهای زیر 500 هزار نفر و شهرهای جدید یا خانوارهای دارای فرزند سوم بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت، بسیاری از متقاضیان خصوصا کلانشهرها را شامل نمیشود و تنها جمعیت اندکی را دربرمیگیرد. بنابراین این اقدام نیز تاثیر چندانی بر متعادلسازی قیمت زمین و جلوگیری از تورم مسکن ندارد.
در مجموع، عوامل متعدد بهویژه تورم بالا، کمبود نقدینگی و شرایط اقتصادی کشور در طول دو سال گذشته، ساخت مسکن را با رکود مواجه کرده است؛ بهگونهای که طی این مدت، هنوز واحدهای مسکونی تعریفشده در قالب طرح نهضت ملی مسکن تحویل نشده و رقم یادشده در بالا، درباره اقدامات دولت یعنی تحویل 310 هزار واحد به متقاضیان، فارغ از این طرح است.
• نگاه واقعبینانه تا مرداد 1404
اگر واقعبینانه یا حتی خوشبینانه نگاه کنیم، چنانچه نرخ ارز، وضعیت تورم و به طور کلی، اوضاع اقتصادی کشور، از ثبات لازم برخودار باشد و تامین زمین و حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی در حال احداث نیز با رکود در ساختوساز مواجه نشوند و به موقع به متقاضیان، تحویل داده شوند، میتوان امیدوار بود تا پایان عمر دولت سیزدهم، بخشی از وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال، یعنی ساخت حدود 2 میلیون واحد مسکونی یا کمی بیشتر محقق شود. البته این موارد، زمانی میسر خواهد شد که شاهد تکانههای اقتصادی و سیاسی ناگهانی، اعم از داخلی و خارجی، که همواره بر بازار مسکن نیز تاثیرگذارند، نباشیم.
برای تماشای قسمت پایانی سریال دستاوردهای مسکنی دولت سیزدهم و مدیریت قیمت زمین، حدود 20 ماه، زمان باقی است. آیا به طور میانگین، احداث ماهانه حدود 100 هزار واحد مسکونی تا مردادماه 1404، یعنی آغاز بهکار دولت چهاردهم محقق میشود؟