• وداع با اسناد عادی: از طرح تا قانون
در حال حاضر، چندین هفته از سخنان رهبر انقلاب درباره لزوم سلب اعتبار از معاملات غیررسمی امول غیرمنقول، ضرورت رفع اختلاف دیدگاهها بین مجلس و شورای نگهبان و تاکید بر مصلحت قطعی نظام و کشور در تصویب قانون مربوطه با توجه به طرح مجلس میگذرد. حجم گسترده پروندههای قضایی در حوزه دعاوی ملکی بهویژه قولنامهها در دادگاهها از یکسو و مفاسد ناشی از معاملات غیررسمی نشان میدهد اعتبارزدایی از اسناد عادی و لزوم ثبت رسمی معاملات در قالب قانون یک ضرورت عاجل است.
در همین زمینه، علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس با اشاره به اینکه مبارزه با مفاسد بیشمار اسناد غیررسمی از جمله کلاهبرداریها و تخلفات ملکی و مالی سالهاست مورد بحث کارشناسان مختلف است، ابراز امیدواری کرده طرح ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول بعد از طی مسیرهای پرپیچ وخم با همراهی مجمع تشخیص مصلحت نظام به قانون تبدیل شود.
• تاثیر اسناد فسادزا بر توسعه اقتصادی و سرمایهگذاری
در حال حاضر رواج اسناد غیررسمی و معاملات ناشی از آن، علاوه بر فسادزا بودن، حداقل دو چالش ملی و بینالمللی را برای کشور ایجاد کرده است. چالش اول سقوط ایران در شاخصهای حمایت از حقوق مالکیت و چالش دوم تهدید امنیت سرمایهگذاری توسط سرمایهگذاران خارجی و داخلی است. این موارد نشان میدهد عدم رسیدگی به این مسئله حقوقی از سوی قوه مقننه، قوه قضائیه و نهادهای ناظر، علاوه بر ابعاد حقوقی مسئله یعنی گسترش دامنه اختلافات و پروندههای قضائی، تبعات ناگواری برای توسعه اقتصادی کشور دارد و این موضوع، قاعدتا بر عملکرد اقتصادی دولت سیزدهم به عنوان قوه مجریه کشور موثر است.
بر اساس آخرین گزارش موسسه اتحاد حقوق مالکیت در سال ۲۰۲۲، ایران با کسب امتیاز ۳.۶۴ از ۱۰ امتیاز، رتبه ۱۱۳ را در بین ۱۲۹ کشور مورد بررسی کسب کرده است. همچنین رتبه ایران در بین ۱۸ کشور منطقه، 17 است!
در همین زمینه، خضریان، نماینده مجلس، ضمن تاکید بر اینکه امنیت سرمایهگذاری، از مهمترین ارکان رشد اقتصادی است، معتقد است در حال حاضر، اگر سرمایهگذار با سند رسمی کشور، ملکی را خریداری کند، ممکن است این سند، حتی بدون اطلاع شخص، به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی با چند شاهد و سند قولنامهای در محاکم باطل شود و با این شرایط، نمیتوان انتظار سرمایهگذاری داشت.
علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران نیز معتقد است اسناد عادی ممکن است به کلاهبرداری، فروش مال به چند نفر و پولشویی منجر شود و به همین دلیل، ساماندهی اسناد عادی و صدور سند رسمی در دستورکار قرار گرفته است. به گفته وی عدم ثبت اموال انتقالیافته در اسناد عادی، سبب فروش ملک به افراد مختلف و کلاهبرداریهای بزرگتر میشود.
• فاجعه 50 هزار پرونده زمینخواری با دوخط سند عادی!
یکی از عوارض اسناد عادی، خصوصا در زمینه ملک، زمینخواری است؛ موضوعی که طی سالهای گذشته تا کنون از عوامل فساد و موانع رشد اقتصادی کشور بوده است. در همین زمینه، سال 1395، کمیسیون اصل 90 مجلس، از بیش از 40 هزار هکتار آمار زمینخواری در کشور خبر داده است. همچنین سخنگوی وقت قوه قضائیه در اسفندماه 1400، به بیش از ۴۸ هزار پرونده در همین سال، درباره زمینخواری اشاره کرده که ۲۹ هزار و ۵۰۰ پرونده، منتهی به صدور حکم شده است.
یکی از ترفندهای زمینخواران، سوءاستفاده از اسناد قولنامهای است. آنها فساد را با تصرف عدوانی املاک و اراضی ملی، دولتی و موات شروع میکنند و در ادامه، جرایم دیگری از قبیل استفاده از سند مجعول، جعل اسناد هویتی، پرداخت رشوه و کلاهبرداری را مرتکب میشوند. در واقع، از طریق تصرف ملک، دیوارکشی، تفکیک و فروش قولنامهای، چندین برابر سود کسب میکنند.
مجموع این اظهارات و آمارها، که تنها بخش انگشتشماری از مفسدههای اقتصادی است، بیانگر برخی فجایع ناشی از خلأ قانونی در زمینه اعتباربخشی به اسناد عادی است؛ همان اسنادی چندسطری که به فرموده مقام معظم رهبری در دیدار با رئیس و مسئولان قوه قضائیه در ششم تیرماه امسال، منشأ فساد خوانده شده: «... یعنی این شیوهای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.»
• دلایل محبوبیت معاملات غیررسمی املاک: چالشهای تبدیل «عادی» به «رسمی»
با این همه، خشکاندن ریشه فساد ناشی از اعتبار اسناد عادی و تحقق منویات رهبری در این حوزه، صرفا با تبدیل طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به قانون میسر نمیشود. این اقدام، تنها شرط لازم برای مقابله با مفسدههای اقتصادی حاصل از جعل و کلاهبرداری است و شرط کافی حل این معضل، رفع چالشهای تبدیل اسناد عادی به رسمی است. در واقع، بسیاری افراد به دلیل موانع، دشواریها و پیچیدگیهای تبدیل سند عادی به رسمی، ترجیح میدهند به همان اعتبار اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعهنامه استناد کنند. بنابراین حتی بعد از تبدیل طرح به قانون، این موضوع در مرحله اجرا نیز با چالشهای بسیاری مواجه است. بررسی نمونه این چالشها در حوزه جایگزینی اسناد عادی به رسمی در حوزه ملکی قابل تامل است.
یکی از مشکلات اسناد عادی در حوزه ملک، توجه به اعتبار بنگاه مشاور املاکی است که قولنامه در آن تنظیم میشود. بنگاه املاک باید ضمن داشتن مجوز رسمی، عضو اتحادیه مشاوران املاک باشد و در صورت غیرقانونی بودن آن، قولنامه فاقد اعتبار و استناد است. موضوع دیگر، همزمان بودن انتقال سند و پرداخت وجه است؛ یعنی تنظیم سند و انتقال ملک باید همزمان با پرداخت مبلغ ملک انجام شود تا از کلاهبرداری و سایر مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
عدم توجه به این مشکلات ظاهرا ساده، موجب تشکیل پروندههای حقوقی در حوزه ملک و مسائل مالی شده و گسترش این دعواها، سرمایههای کشور را به جای رونق اقتصادی و سرمایهگذاری در تولید به سمت محاکم قضائی به منظور رفع اختلاف سوق میدهد.
نکته دیگر، پیچیدگیهای تبدیل اسناد عادی به رسمی در حوزه خرید و فروش ملک است. طبق دیدگاه مشاوران حقوقی، برای این کار، ابتدا باید از اعتبار قولنامه اطمینان حاصل شود. سپس ملک موردنظر باید یک نقشه که مساحت و مشخصات آن توسط مهندس طراحی و ذکر شده، داشته باشد. در ادامه، متقاضیانِ تبدیل قولنامه به سند رسمی تکبرگ، باید مدارک را در سامانه ثبت ملک آپلود کرده و کد رهگیری دریافت کنند تا بر اساس آن، به آنها شماره پرونده داده شود. سپس کارشناسان اداره ثبت از ملک بازدید کرده و در صورت تکمیل مدارک و عدم نقص، سند رسمی صادر میشود.
• چالشهای سهگانه جایگزینی اسناد رسمی
مصداق یادشده که نمونه رایج برای تبدیل سند عادی به رسمی در حوزه ملک است به دلیل فرایندهای خاص و متعدد، بعضا نیازمند وکیل یا مشاور حقوقی با صرف زمان و هزینه است، به همین دلیل، بسیاری افراد ترجیح میدهند به سند عادی اکتفا کنند و تا قبل از ایجاد مشکل، از ثبت رسمی خودداری نمایند. فراتر از شهرها، تبدیل اسناد عادی مانند توافقهای کاغذی و قولنامههای قدیمی برای بسیاری از زمینها در حاشیه شهرها، روستاها و اراضی کشاورزی، به این سادگی میسر نیست. حداقل سه مانع یا چالش برای تبدیل سند عادی به رسمی، به طور کلان و خصوصا در این مناطق وچود دارد:
1- پیچیدگی تایید ملک یا زمین با توجه به اسناد عادی، قدیمی و بعضا مخدوش و ثبت آن در سامانه تعیینشده
2- کمبود مراجع صدور سند رسمی مانند پیشخوانهای مربوطه و دفاتر اسناد رسمی یا ازدحام آنها و بوروکراسیهای اداری
3- فرهنگ رایج در برخی مناطق به خاطر رواج اسناد عادی و دشواری متقاعدسازی افراد به داشتن سند رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک با توجه به دیدگاههای سنتی و مقاومت آنها درباره هزینههای اجرا و موارد دیگر.
• فساد، کساد میشود، اگر...
این چالشها و مقاومتها که به اشکال مختلف درباره اراضی ملی و منابع طبیعی، زمینهای کشاورزی، بافت شهری و روستایی نمود دارد، نشان میدهد تبدیل طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به قانون در آینده نزدیک، لزوما ضامن اجرای موفقیت در جایگزینی اسناد عادی به رسمی نیست، بلکه این امر در گرو ایجاد زیرساختهای سختافزاری و نرمافزاری است.
در حوزه سختافزاری، افزایش مراجع ثبت سند رسمی خصوصا در مناطق کمبرخوردار، نظارت بر فعالیت دفاتر اسناد رسمی و پیشخوانها برای جلوگیری از تخلفات احتمالی، تسهیل استفاده از سامانههای ثبت و نیز تسریع روند صدور سند با لحاظ کردن دقت و کیفیت، باید مدنظر قرار گیرد.
در حوزه نرمافزاری نیز فرهنگسازی برای ترغیب افراد به صدور سند رسمی به جای عادی در بازه زمانی مناسب، برجستهسازی تاثیرات زیانبار سوءاستفاده از اسناد عادی توسط سودجویان خصوصا در زمینه معامله املاک و زمین و نیز تشریح مزایای سند رسمی با وجود لزوم تخصیص بخشی از هزینه و زمان توسط مردم قبل از ایجاد بحران، از پیششرطهای موفقیت، بعد از تبدیل طرح به قانون است. بدون فراهمسازی این زیرساختها، فساد ناشی از اسناد عادی کساد نمیشود و با وجود الزام قانونی، عادیتر هم خواهد شد.