• آمار فقر مسکن: 1386 تا 1400
طبق اعلام هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد)، عدم برخورداری محل سکونت افراد از حداقل امکانات یک واحد مسکونی معمولی و اختصاص بیش از 30 درصد سبد هزینه خانوار به تامین مسکن، معیارهای اصلی فقر مسکن هستند. این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی، ۳۶ درصد و سهم پایتختنشینان، حدود ۵۰ درصد است؛ آماری که خوشبینانه به نظر میرسد و وضعیت موجود، بیانگر سهم بالاتر مسکن در سبد هزینه ایرانیهاست.
در همین رابطه، گزارش مرکز پژوهشهای مجلس درباره «عملکرد احکام قانون برنامه پنجساله ششم توسعه در حوزه تامین مسکن اقشار کمدرآمد»، نشان میدهد اجرای نادرست سیاستهای تامین مسکن، به همراه تورم فزاینده در متغیرهای اقتصادی، به جهش قیمت و در نتیجه، بدمسکنی دامن زده؛ بهگونهای که نرخ فقر مسکن در سال 1400 به رقم ۵۵ درصد رسیده که بیشترین میزان، نسبت به سالهای گذشته است. جدول زیر، بیانگر وضعیت فقر مسکن، طی 16 سال گذشته با استناد به دادههای مرکز پژوهشهای مجلس است:
جدول شماره 1- وضعیت فقر مسکن از 1384 تا 1400
سال میزان فقر مسکن (درصد)
1384 24
ابتدای دهه 1390 33
سال 1398 36
سال 1400 55
عرف جهانی 20 درصد
• بدمسکنی؛ از تامین زمین تا مدیریت قیمت
بررسی دادههای یادشده در حوزه فقر مسکن که یکی از دلایل عمده آن، عدم اجرای مطلوب سیاستهای مسکن در حوزه تامین زمین بوده، بیانگر این است که تخصیص زمین و سهم بالای آن در قیمت مسکن، نه تنها مردم را از خانهدار شدن، دور کرده و به گفته برخی کارشناسان، آرزوی صاحبخانه شدن با احتساب هزینهها و پسانداز، به بیش از 100 سال رسیده، بلکه بدمسکنی را نیز رواج داده است. این در حالی است که طبق برنامه ششم توسعه، دولت موظف به تامین و ساخت یک میلیون و ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای کمدرآمدها بوده اما فقط 21 درصد محقق شده و 79 درصد، اجرا نشده است!
همه اینها در حالی است که یکی از مهمترین شاخصها برای متعادلسازی قیمت مسکن و تبدیل رویای خانهدار شدن به واقعیت، فراتر از تسهیلات بانکی با اقساط سنگین و درآمد پایین مردم، اجرای سیاستهای هدفمند برای کاهش سهم 70 درصدی قیمت زمین در هزینه نهایی مسکن است. در این زمینه، تخصیص زمین رایگان یا واگذاری زمین با قیمت مناسب به مردم و سازندگان از جمله برنامهها و الزامات قانونی است که در طرح نهضت ملی و قانون جهش تولید مسکن بر آن تاکید شده است.
در حال حاضر، بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، زمین رایگان، تنها به متقاضیان در شهرهایی با جمعیت زیر ۵۰۰ هزار نفر که کلانشهر نباشند و نیز به افرادی که فرزند سوم آنها بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت به دنیا بیاید، تعلق میگیرد. همچنین طبق اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی، تاکنون 51 هزار هکتار اراضی در قالب اجرای طرح نهضت ملی مسکن تامین شده است؛ اقدامی که قرار است تا پایان سال، حداقل به 60 هزار هکتار زمین برسد. در صورت تحقق این اقدام، ظرفیت ساخت مسکن به حدود 2 میلیون و 300 هزار واحد خواهد رسید.
این آمار و ارقام در حوزه تامین زمین، در مقایسه با بیش از یک دهه گذشته یعنی اواخر دولت دهم، دولت یازدهم و دوازدهم چشمگیر و قابل توجه است، زیرا قوانین مختلف تامین زمین و الحاق زمین به محدوده شهرها، طی سالهای 1389 تا 1398 بسیار دشوار بود و حتی اجرای طرح اقدام ملی مسکن در اواخر دولت دوازدهم به دلیل لزوم گذر از پیچوخمهای متعدد قانونی و اجرایی، با چالشهای فراوان مواجه شده بود.
با این همه، یکی از انتظارات در حوزه طرح نهضت ملی مسکن، مسئله تامین زمین به عنوان پیشانی اجرای طرح و البته تعادل قیمتی آن بوده است. این در حالی است که نامناسب بودن وضعیت شاخصهای اقتصادی و تورم فزاینده کالاها، بیشترین تاثیر را بر حوزه مسکن گذاشته است؛ بهطوری که علیرغم تورم 46 درصدی کالاها طی یکسال گذشته، این میزان در حوزه گرانی مسکن به بیش از 75 درصد رسیده و تحقق وعده دولت مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را با مشکل مواجه کرده است. این موضوع، طبیعتا فقر مسکن یا عدم دسترسی خانوارها به مسکن مناسب از سال 1400 تا کنون را نیز تشدید کرده است.
• از تعداد مستاجران تا تعداد واحدهای در حال ساخت
گزارش مرکز آمار ایران در سال گذشته نشان میدهد حدود ۶۸ درصد مردم در سال 1400، صاحبخانه و ۲۳ درصد مستاجر بودهاند. همچنین ۸.۵ درصد جمعیت ایران در سایر اقامتگاهها سکونت داشتهاند. اگر این معیار را درنظر بگیریم، به این معناست که حدود 20 میلیون نفر در ایران خانه ندارند. چنانچه جمعیت هر خانوار را 3.3 نفر لحاظ کنیم، بیش از 6 میلیون خانوار به دنبال تامین مسکن هستند. البته این آمارها طی دو سال اخیر، با توجه به رشد جمعیت، ازدواجها و نیاز زوجهای جدید به خانه مستقل، شرایط اقتصادی و سایر متغیرها، قاعدتا دستخوش تغییرات شده و افزایش یافته است.
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی در مردادماه درباره عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن، تا پایان تیرماه امسال برای بیش از یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن، زمین، تامین شده و حدود یک میلیون و ۴۸۰ هزار واحد به مرحله ساخت رسیده است. جزییات واگذاری زمین و شروع ساخت واحدهای مسکونی، در هفت بخش، در جدول زیر ذکر شده است:
جدول شماره 2- آمار واحدهای مسکونی در حال ساخت بر اساس طرح نهضت ملی مسکن (تا پایان تیرماه 1402)
ردیف شرح عملکرد (واحدهای در حال ساخت برای متقاضیان) تعداد (واحد)
1 متقاضیان واجد شرایط انبوهسازی روی اراضی اجاره ۹۹ ساله دولتی 587.394
2
3 زمین های دولتی واگذارشده به صورت انفرادی و گروهی به متقاضیان واجد شرایط در قالب اجاره ۹۹ ساله 226.573
4 واحدهای مسکونی در دست ساخت جهت نوسازی مسکن روستایی 295.319
5 تامین مسکن کارکنان نیروهای مسلح 124.154
6 نوسازی بافتهای فرسوده 123.972
7 قراردادهای تسهیلات ساخت مسکن به اشخاص دارای زمین (خودمالکی) 119.579
- جمع کل 1.476.991
تا قبل از اعلام آمار وزارت راه و شهرسازی در آبانماه امسال، مبنی بر تامین زمین برای بیش از 50 هزار هکتار، گزارش وضعیت تامین زمین در طرح نهضت ملی مسکن تا نیمه اول مهرماه سال جاری نشان میدهد دولت سیزدهم از نیمه دوم سال 1400 حدود 35 هزار هکتار زمین برای ساخت مسکن آماده کرده که ظرفیت ساخت 1.5 میلیون مسکن را دارد. تعداد متقاضیان در ثبتنام اولیه این طرح، حدود 6 میلیون و 300 هزار نفر بودهاند. از این تعداد، افراد واجد شرایط، به حدود 4 میلیون و 500 هزار نفر و متقاضیان تایید نهایی تجمیعی که تمام شروط را دارا بودهاند، به حدود 1 میلیون و 600 هزار نفر رسیدهاند. در این شرایط، مسکن قابل ساخت در زمینهای تامینشده، حدود 870 هزار فقره و تعداد واحد کسری زمین، تقریبا 715 هزار فقره واحد مسکونی است.
• متهمان تورم 75 درصدی مسکن
این آمارها، اگرچه از برخی جهات، امیدوارکننده است اما بخش عمده آنها به شهرهای جدید و محدوده شهرهایی اختصاص دارد که کلانشهر نیستند و بنابراین کمک چندانی به تامین زمین و متعادل شدن قیمت آن خصوصا در پایتخت نمیکند. تورم 75 درصدی مسکن در طول یکسال، یعنی شهریورماه امسال نسبت به پارسال، نشان میدهد اقدامات وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم برای تامین زمین در کلانشهرها که افزایش قیمت مسکن در آنها روی شهرهای کوچک تاثیر میگذارد، نتیجهبخش نبوده است.
این امر بدین معناست که گرچه روند تامین زمین و واگذاری زمین با تسهیلات ویژه یا حتی رایگان متناسب با قوانین، رو به رشد است اما نحوه توزیع و پراکندگی آن خصوصا در کلانشهرها، نیازمند تجدیدنظر است. در این زمینه، ناهماهنگی بین دستگاهها و عدم تمکین برخی نهادهای دولتی یا وابسته به دولت، برای واگذاری زمینها، با وجود الزامات قانونی، از جمله چالشهای تامین زمین و تاثیرگذاری بر تعادل قیمتی آن است.
در مجموع، آمار 75 درصدی گرانی مسکن در یک سال گذشته و رقم 55 درصدی فقر مسکن که در سال 1400 نسبت به 1398، حدود 20 درصد رشد داشته، بسیار نگرانکننده است. این تورم فزاینده مسکن و نیز بدمسکنی، در حالی است که اکنون بازار ملک، راکد است. گزارش مرکز پژوهش مجلس نشان میدهد بیثباتی متغیرهای کلان اقتصادی و گرانی کالاها، سیاستگذاریها و اقدامات مثبت در حوزه تامین زمین را کماثر کرده و حتی بر آن تاثیر منفی گذاشته است. افزایش 844 درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در آذرماه ۱۴۰1، نسبت به پنج سال قبل (آذرماه ۱۳۹۶)، موید این ادعاست.
• پازلی که تکمیل نمیشود
از اینرو، مدیریت تامین زمین و در نتیجه، ساخت مسکن با قیمت متعادل، در گرو حل چالشهای سازمانی مانند این تعبیر هادی عباسی، قائم مقام وزیر در امور مسکن: «عدهای علاقهمندند زمین، گران باشد» است. علاوه بر آن، توسعه افقی شهرها با تامین زمین از طریق الحاق اراضی به محدوده شهرها و فراتر از آن، مهار تورم افسارگسیخته و ثبات شرایط اقتصادی پیششرطهای موفقیت در این مسیر است.
چنانچه قطعات مختلف پازل ساخت مسکن و تعادل قیمتی آن، به درستی، کنار هم چیده نشوند، تصویر خانهدار شدنِ بیش از 20 میلیون ایرانی و بالغ بر 6 میلیون خانوار، به طور کامل ترسیم نمیشود و این ره، به ترکستان ختم میشود!