• حمایت همهجانبه قانون از نوسازی و تسهیلات بافتهای فرسوده
در اسناد بالادستی، قوانین و مصوبات مختلف طی سالهای اخیر، موضوع نوسازی و ساخت در بافتهای فرسوده برای رفع معضل کمبود مسکن در کشور تاکید شده و به این منظور، طرحهای تشویقی مختلف از جمله پرداخت تسهیلات یا وام بانکی و اعطای تخفیف به متقاضیان در دستورکار قرار گرفته است.
الف- طرح نهضت ملی مسکن: بر این اساس، سه طرح تسهیلاتی برای تامین و ساخت واحدهای مسکونی پیشبینی شده است:
طرح اول: تامین زمین و ساخت مسکن از سوی دولت
طرح دوم: ارائه تسهیلات وام ساخت مسکن به متقاضیانی که زمین دارند.
طرح سوم: پرداخت تسهیلات وام کمبهره ساخت در بافتهای فرسوده
در این طرح، مقرر شده از مجموع ساخت یک میلیون واحد مسکونی که باید در سال ساخته شود، ۲۰۰ هزار واحد به نوسازی و مقاومسازی بافت فرسوده اختصاص یابد.
ب- قانون ساماندهی بافتهای فرسوده: بر اساس ماده ۱۶ این قانون، شهرداریها موظفند به متقاضیان دریافت پروانه ساخت برای نوسازی بافت فرسوده، تا ۵۰ درصد تخفیف بدهند، هرچند این تخفیف میتواند تا ۱۰۰ درصد باشد و البته باقیمانده مبلغ، به ضورت طلب از دولت دریافت میشود.
ج- برنامه هفتم توسعه: بر اساس برنامه هفتم، که هنوز کلیات این لایحه به تصویب نمایندگان مجلس رسیده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است برای تشويق مالكان به مشاركت در نوسازی بافت فرسوده، در فرايند معاوضه كليد به كليد واحدهای فرسوده این محدودهها با واحدهای نوساز، در قيمت كارشناسی واحدها تا سقف 40 درصد تخفيف اعمال کند. واحدهای مسكونی بافت فرسوده نیز تا سقف 40 درصد بيشتر از قيمت كارشناسی، قيمتگذاری میشوند. به تعبیر دیگر، ساکنان واحدهای بافت فرسوده، با اجرای طرح کلید به کلید، میتوانند خانه خود را با 40 درصد تخفیف، با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی معاوضه کنند.
• رشد 40 درصدی واحدهای در دست ساخت و نوسازی
بر همین اساس، دولت در راستای الزامات قانونی یادشده، سایر قوانین مصوب در این حوزه و وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال، ارائه تسهیلات را به صورت زیر مقرر کرده است:
1. ارائه تسهیلات۶۰۰ میلیون تومانی به مالکان خانههای اطراف حرمهای مطهر در تهران، مشهد، قم و شیراز
2. ارائه تسهیلات۴۵۰ میلیون تومانی به بافتهای فرسوده دیگر شهرها
طبق اعلام محمد آئینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری در هفته دولت (اوایل شهریورماه امسال)، تعداد واحدهای در دست نوسازی بافتهای فرسوده به ۱۴۶ هزار و ۷۰۰ واحد رسیده و صدور پروانه ساختمانی در این مناطق در پنج ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، با رشد ۴۱ درصدی مواجه بوده است. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، بیش از ۷۰ درصد پروانهها در بافت فرسوده به واحدهای یک تا سه طبقه تعلق گرفته و نگاهها به سمت تراکمِ کم است.
• بخشنامه مبهم بانک مرکزی
علیرغم تعیین تسهیلات و اعطای امتیاز به نوسازی بافتهای فرسوده، بخشنامه 5 شهریورماه امسال بانک مرکزی، با هدف رفع ابهام بانکهای عامل تسهیلات قانون جهش تولید مسکن، آنقدر ابهام ایجاد کرد که از آن به حذف وام بافت فرسوده تعبیر شد. طبق بخشنامه بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار برای حمایت از گروههای کمدرآمد جامعه، صرفا سقف فردی تسهیلات پروژههای حمایتی مسکن در تمام شهرها را به صورت یکسان، به 550 میلیون تومان افزایش داد.
در ادامه این بخشنامه تصریح شده که به دلیل محدودیت منابع بانکی و کمک به خانهدار شدن افراد فاقد مسکن،، مصوبات شورای پول و اعتبار مانند کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات، صرفا شامل آن دسته از پروژههای حمایتی مسکن است که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی، تامین و به متقاضیان عرضه میشود. ضمنا پروژههای خودمالک شهری و روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.
• تایید شهرداری: توقف تسهیلات بافتهای فرسوده
این بخشنامه، به مثابه آب سردی بر سر فعالان ساختوساز در بافتهای فرسوده و به معنای محرومیت این مناطق از ارزانترین و بالاترین سقف وام ساخت در شبکه بانکی تعبیر شد. متعاقب آن، تیترهای «حذف بافت فرسوده از وام مخصوص خانهسازی»، «پتک بانکی بر بافت فرسوده»، «توقف پرداخت وام نوسازی به بافت فرسوده»، « جامه کوتاه دولت بر تن مسکن ملی»، «دولت بیسروصدا وام بافت فرسوده را حذف کرد»، «سراب بافت فرسوده برای ساخت مسکن» و... در رسانهها به طور وسیع بازتاب پیدا کرد.
پیرو بخشنامه بانک مرکزی، مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز از حذف تسهیلات کمبهره برای نوسازی بافتهای فرسوده خبر داد. وی پیش از این در خردادماه امسال، با انتقاد از اینکه بانکها چندین ماه به تعهدات خود برای پرداخت تسهیلات بافت فرسوده اقدام نکردهاند، از بانکها بهویژه بانک مسکن که بیشترین تعهد را دارد، خواستار وفای به عهد شده بود.
• تکذیب وزارت راه و شهرسازی: تداوم تسهیلات بافتهای فرسوده
با توجه به این واکنشها، آئینی، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به «برداشت اشتباه» از بخشنامه بانک مرکزی اعلام کرد که تسهیلات نوسازی بافت فرسوده ادامه دارد. البته وی تلویحا کندی برخی شعب بانکی را در زمینه پرداخت تسهیلات بافتهای فرسوده، تایید اما در عین حال تصریح کرد که پرداخت این وام، همچنان ادامه دارد. طبق اظهارات وی:
1. تسهیلات بافت فرسوده که ۱۵۰ میلیون تومان آن با سود صفر درصد بوده، امکان افزایش تا ۱۸۵ میلیون تومان را دارد.
2. مبلغ وام بافت فرسوده در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، کلانشهرها مانند شیراز ۴۰۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۳۵۰ میلیون تومان است.
3. تاکنون بیش از ۳۸ هزار واحد برای دریافت تسهیلات به بانک مسکن معرفی شدهاند.
4. متقاضیان با توجه به شرایطشان میتوانند از تسهیلات خودمالکی نهضت ملی مسکن استفاده کنند و از بین دو نوع تسهیلات مذکور (وام بافت فرسوده / تسهیلات خودمالکی)، یکی را انتخاب نمایند.
• از تناقض گفتار دولت تا تعارض منافع شهرداری
ناهماهنگی و تعارض در قسمتهایی از بدنه دولت که سهم ویژهای در تولید مسکن و تسهیلات مرتبط با آن دارد، از جمله بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی درباره تسهیلات بافتهای فرسوده از یکسو و نیز اظهارات مدیرعامل نوسازی شهر تهران درباره حذف این وامها از سوی دیگر، بیانگر تشتت آرا و سیاستگذاریها در حوزه مسکن است.
البته اینها همه ماجرا نیست. فارغ از تایید شهرداری و تکذیب وزارت راه و شهرسازی درباره تسهیلات نوسازی مسکن در بافت فرسوده، اصل موضوع ساختوساز در بافتهای فرسوده نیز به خاطر چالشهای ناشی از آن، محل تردید است.
به اعتقاد برخی کارشناسان، تا زمانی که شهرداریها از منافع خود در حوزه بافتهای فرسوده کوتاه نیایند، نوسازی این مناطق، موفقیتآمیز نخواهد بود. با وجود یکسری تخفیفها برای صدور مجوز و پروانه ساخت، نگاه درآمدزایی به این موضوع و فروش تراکم همچنان وجود دارد. برخی نیز معتقدند نوسازی بافت فرسوده تهران با تامین منافع سازندگان بزرگ وابسته به شهرداری صورت میگیرد و این امر منجر به رشد تراکم جمعیت در بافت شهری پایتخت میشود.
طبق آمارهای موجود، تراکم جمعیتی بافتهای فرسوده، رقمی بالغ بر 20 میلیون نفر است و با استناد به برخی اظهارات، بیش از 30 درصد جمعیت کشور و حدود 2.7 میلیون واحد ناپایدار در این مناطق را شامل میشود. نکته حائز اهمیت که از معایب ساختوساز در بافتهای فرسوده نیز محسوب میشود، این است که اکنون بخش عمدهای از این مناطق با چالشهای امنیتی، فرهنگی، آموزشی، رفاهی و تفریحی مواجهند. در این شرایط، اصرار زیاد بر ساختوساز در بافتهای فرسوده متراکم، که طبیعتا به افزایش جمعیت و کاهش سرانه امکانات فرهنگی و رفاهی میانجامد، صرفا با هدف افزایش آمار تولید مسکن، منطقی نیست.
• ملاحظات تاملبرانگیز: مشوق، ابهام، فساد و فرهنگ!
در این شرایط، وجود فضای ابهامآمیز در سیاستهای تشویقی، به ناکارآمدی اجرای نوسازی در بافتهای فرسوده و فساد در این حوزه دامن میزند؛ همانگونه که محمدطیب صحرایی، استاندار کرمانشاه نیز اوایل مهرماه در نشست ستاد بازآفرینی شهری بر این موضوع، تاکید و نیز تصریح کرده ابهام در بستههای تشویقی، یکی از دلایل عدم اقبال مردم برای ساختوساز در بافتهای فرسوده است و همین ابهام، علاوه بر ایجاد سردرگمی مردم، فضا را برای فساد و رانتخواری باز میکند. به گفته وی، مشوقها باید به دستگاههای مرتبط با ساختوساز بافت فرسوده، رسما ابلاغ شود تا مردم در مسیر دریافت مجوز و خدمات، با مشکل مواجه نشوند.
علاوه بر اینها، با وجود رونق بهتر در زمینه نوسازی بافتهای فرسوده از زمان فعالیت دولت سیزدهم نسبت به دولت یازدهم و دوازدهم، که از 60 هزار واحد در سال، فراتر رفته و نیز آمارهای وزارت راه و شهرسازی مبنی بر حدود 150 هزار واحد در دست ساخت، ملاحظات و چالشها خصوصا در ابعاد فرهنگی و امنیتی، ناشی از تراکم جمعیتی و ساختساز در این مناطق، باید مدنظر قرار گیرد. بافتهای فرسوده، به اندازه کافی فرسودهاند؛ تکذیب و تایید مسئولان درباره تسهیلات نوسازی و ساخت در این مناطق، تنها به فرسایش بیشتر آنها میانجامد نه نوسازی.