• دردسرهای عظیم ثبت رسمی معاملات
این روزها همزمان با گرمای تابستان، بحث ثبت رسمی معاملات غیررسمی نیز داغ است. طبق طرح مصوب مجلس که در انتظار تعیین تکلیف در مجمع تشخیص مصلحت نظام است، تمام معاملات باید در مدت زمان معین، ثبت رسمی شوند و توافقنامهها یا اسناد عادی مربوط به معاملات انواع اراضی ملی و منابع طبیعی، بافت شهری، بافت روستایی و زمینهای کشاورزی طی چند سال آینده، در صورت عدم ثبت رسمی، از حیز انتفاع خارج میشود. بر این اساس، چنانچه دیگران سند رسمی داشته باشند، مالکیت به آنها تعلق خواهد گرفت؛ موضوعی که در صورت عدم تمکین حتی بخش کوچکی از جامعه میتواند سریال «دردسرهای عظیم» را بار دیگر به نمایش درآورد. البته نقشآفرینان این سریال دیگر، بازیگران سینما و تلویزیون نیستند، بلکه مردم عادی هستند!
چنانچه اظهارات سیدمهدی حجتی، عضو سابق هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز را مبنی بر اینکه 50 درصد دعاوی دادگستری به خاطر اعتباربخشی به معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی است، ملاک قرار دهیم، اعتبارزدایی از اسناد عادی اهمیت دوچندان پیدا میکند. همچنین اگر تعداد پروندههای قضائی را طبق اظهارات مسئولان، سالانه حدود 10 میلیون بدانیم، با استناد به گفتههای حجتی، حدود پنج میلیون دعاوی به خاطر اسناد عادی است و همین امر، بیاتگر ضرورت تسریع در ساماندهی این اسناد است.
• معاملات غیررسمی: از آسیبها تا تبعات قانون خوب، اجرای بد
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک، اخیرا در مردادماه امسال، کاهش 30 درصدی پروندههای دعاوی مربوط به اراضی و املاک را با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیشبینی کرده است. به گفته معاون قوه قضائیه، تحقق بهداشت قضایی و کاهش ورودی پرونده به مراجع قضایی، جلوگیری از فرار مالیاتی و پیشگیری از جرایم، از آثار تثبیت مالکیتها، حذف اسناد عادی و الزام به ثبت رسمی است.
با این همه، نکته مغفولمانده فقط اعتبارزدایی از اسناد عادی نیست، بلکه توجه به الزامات و پیششرطهای اجرای موفق آن بسیار مهم است؛ همان نکتهای که میتواند طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را به چالش بکشاند.
اگر طبق آمارهای اعلامشده و بعضا متفاوت مسئولان، آمار 7 یا 10 میلیون معاملات فاقد اسناد رسمی که نمود بیشتر آن در زمینهای کشاورزی است، ملاک قرار دهیم، چنانچه زیرساختهای اجرای طرح مصوب مجلس فراهم نشود و به طور مثال، فقط 10 درصد افراد از این طرح تبعیت نکنند، اسناد رسمی را جایگزین اسناد عادی ننمایند و کار به اختلاف و دعاوی جدید بکشد، نتیجه آن عملا 700 هزار تا یک میلیون پرونده قضائی است. همچنبن این امر، تبعاتی مانند اعتراضات اقتصادی و اجتماعی علیه قانونی که به درستی اجرا نشده یا اجرای آن، املاک و سرمایه اقتصادی مردم را به چالش میکشد، در پی دارد و اجرای بد قانون خوب، دستیابی به اهداف را با چالش و کندی مواجه میسازد. البته بدیهی است زمینخواران و سوءاستفادهکنندگان از این وضعیت مستثنی هستند و باید به شدت، سرعت و دقت با آنها برخورد کرد.
همین آمار و ارقام ساده، بیانگر لزوم تبدیل اسناد عادی فسادزا به رسمی است؛ اتفاقی بسیار دیرهنگام اما فوقالعاده ضروری که قرار است بعد از گذشت چهار و نیم دهه از عمر انقلاب انجام شود. رواج این اسناد عادی، علاوه بر اینکه منشأ فسادهای متعدد بوده، آسیبهای فراوانی از جمله تهدید امنیت مالکیت اموال غیرمنقول، حجم وسیع پروندههای قضائی و در نتیجه، گسترش اطاله دادرسی، رواج پدیده شوم زمینخواری از جمله اراضی ملی و منابع طبیعی، کاهش سرمایهگذاریهای داخلی و خارجی به دلیل نداشتن امنیت لازم و عدم مدیریت جبران خسارات بلایای طبیعی در حوزه املاک فاقد سند رسمی را در پی داشته است.
• ثبت رسمی هنگام توافق و تمام!
یکی از مسیرهایی که ضامن موفقیت طرح بیاعتبارسازی اسناد عادی است، ثبت رسمی معاملات هنگام توافق است؛ اقدامی که اکنون حتی با وجود سامانههای سازمان ثبت اسناد و املاک و تاکید وی بر مراجعه به آنها میسر نیست. طبق طرح مصوب مجلس دهم در 31 اردیبهشتماه 1399، معاملات ملکی باید توسط بنگاههای املاک در سامانهای که ظرف مدت ششماه بعد از لازمالاجرا شدن قانون راهاندازی میشود، ثبت و پیشنویس آن برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس شود. با این حال، صرف وجود سامانههای متعدد، بدون قابلیت ساماندهی در ابعاد مختلف، راهگشای تحقق این امر نیست.
در همین زمینه، بابایی، فروردینماه سال گذشته با اشاره به ثبت سامانههای لازم به منظور تصدیق اصالت اسناد از طریق فرایندهای الکترونیکی، بر ثبتنام مردم در سامانه «ثبت من» تاکید کرده بود اما هنوز آماری مبنی بر میزان مراجعات و ضریب موفقیت این سامانه اعلام نشده است. به گفته وی، اشخاص با ثبتنام در این سامانه و ارائه کد ملی تمام اسنادی که به نام آنها ثبت شده، مانند وکالتنامهها و اسناد دفترخانههای مختلف را مشاهده میکنند.
• سامانههایی که خودشان نیازمند ساماندهیاند!
مراجعه به وبسایت این سامانه به نشانی my.saaa.ir با عنوان «درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» نشان میدهد «املاک و کاداستر» و «اسناد رسمی»، دو مورد از خدمات تعریفشده این سامانه است. در بخش املاک، گزینههای «تصدیق اصالت سند» و «املاک دولتی»، فعال و گزینههای «املاک من» و «درخواست اصلاح اطلاعات ملک» حداقل تا زمان تنظیم این گزارش، غیرفعال هستند. همچنین در بخش اسناد رسمی، گزینههای «تصدیق اصالت سند»، «دفاتر دارای ظرفیت»، «محاسبه هزینه سند»، «پیگیری استعلام الکترونیک ملک»، «موقعیت مکانی دفاتر» و «مجوز سردفتری»، فعال و گزینههای «اسناد رسمی من» و «خودروی من» فعلا غیرفعال هستند.
در همین زمینه، سامانه «سند من» طراحیشده توسط کانون سردفتران و دفتریاران، تیرماه پارسال توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رونمایی شد. هدف این سامانه، ساماندهی معاملات اسناد عادی، تسهیل و تسریع ارائه خدمات ثبت رسمی و کاهش یا حذف مراجعه حضوری، اعلام و کاربران آن، مردم، دفاتر اسناد رسمی و کانونهای سردفتران و دفتریاران عنوان شده است. بر این اساس، مردم میتوانند تمام مقدمات تنظیم اسناد رسمی، تبادل اسناد و اطلاعات، تعیین زمان امضای اسناد، ملاحظه پیش نویس اسناد، تایید نهایی متن پیشنهادی و... را به صورت الکترونیکی انجام داده و صرفا در یک مرحله و در زمان امضای سند، به دفترخانه مراجعه کنند.
با این حال، بعد از گذشت یکسال از رونمایی این سامانه، نه نشانی اینترنتی آن مشخص است و نه حتی در سایت خود کانون سردفتران و دفتریاران، به آن اشاره شده است. جستجو در پایگاه اطلاعرسانی این کانون نیز تنها به خبر رونمایی آن در یک سال گذشته اشاره دارد!
همین مثالهای عینی و ساده درباره نتایج حاصل از دو سامانه مرتبط با قوه قضائیه، که قرار است اسناد عادی را ساماندهی و صدور اسناد الکترونیکی را تسهیل کند و هنوز خودش ساماندهی نشده! نشان میدهد صرفا با تدوین قانون، ماده و تبصره بدون الزامات و قابلیت اجرایی نمیتوان به اعتبارزدایی از اسناد عادی دلخوش بود و از آرزوها و فواید ثبت رسمی تمام معاملات و سوق دادن مردم به این سامانهها در «اقدام و عمل» سخن گفت. همانگونه که اکنون شاهد شکست قانون مالیات بر خانههای خالی هستیم و فقط 5 میلیون از 26 میلیون مالک یعنی 20 درصد افراد، طی 1.5 سال در سامانه ملی املاک و اسکان ثبتنام کردهاند.
• باز هم پای قولنامههای کاغذی در میان است!
با تمام این توصیفات، هرچند سند رسمی یک ملک، به نام مالک باشد اما تا زمانی که امکان انجام معاملات در زمان توافق میسر نشود، باز هم پای اسناد عادی و کاغذی مانند قولنامهها در میان است. در این صورت، تاکید صرف بر فوریت ثبت رسمی معاملات هنگام توافق در جایجای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مانند مواد 4 تا 7 یا تبصره 2 ماده 3، دردی را دوا نمیکند و ریسک عدم مشارکت مردم در اجرای قوانین را افزایش میدهد. عدم تبعیت یا تمکین بخش عمدهای از مردم نسبت به یک قانون، عملا اعتبار قانونگذاران و حتی قانون وضعشده را زیر سوال میبرد.
بدیهی است موارد یادشده به معنای پیشداوری درباره ناکامی طرح مصوب مجلس بعد از تبدیل شدن آن به قانون یا عقبنشینی از اجرای این طرحِ فسادستیز نیست، بلکه سخن این است که بیاعتباری معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی باید در یک سازوکار تدریجی با قابلیت اجرا در عمل و آموزههای ناشی از تجربیات ناموفق در حوزه اجرای قوانین مرتبط با مسکن مانند قانون مالیات بر خانههای خالی باشد.
• نه تهدید، نه اولتیماتوم؛ فقط سند ابطالناپذیر
به جای تهدید یا دادن اولتیماتوم مبنی بر اینکه چنانچه مالکان یک ملک دارای اسناد عادی طی چند سال، سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل نکنند، عملا مالکیت آنها غیرقابل اعتبار است، «سند ابطالناپذیر» راهکار معقولتری است؛ یعنی سند رسمی جدیدی که امکان معامله غیررسمی با آن وجود ندارد و دیگر همانند سند عادی، ابطال نمیشود. با این رویکرد، ابتدا نگاه قانونگذار به افرادی است که سند رسمی دارند و این افراد، امکان معامله غیررسمی بعد از آن ندارند. سپس باید زیرساختهایی مانند سامانهها و دفاتر اسناد رسمی با دسترسی سریع و آسان فراهم شود و نیز ملاحظات فرهنگی مناطق خصوصا مالکان روستایی و سایر دارندگان اسناد عادی که اقبال چندانی به ثبت رسمی ملک ندارند، لحاظ گردد.
تنبیه متخلفان، آخرین راه است و مسئولان قبل از زدن جوالدوز به مردم، باید نوک سوزن قانونگذاری و اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات را به خودشان بزنند!